Host: No mostrado/ Not shown
IP: No mostrado/ Not shown
Sistema: Windows XP
Re: Consulta de documentos de compra-venta
Publicidad
>Hola, estamos pensando en comprar una parcela de unos 190m2, pero no sabemos qué requisitos o papeles son necesarios para hacer todos los trámites correctamente y saber que dicha parcela no tiene o tendrá problemas. >¿Me podrían indicar los pasos que debe seguir el vendedor y los que debemos seguir nosotros? >¿A cuanto ascendería el gasto de el trámite de compra-venta? >Muchas gracias por su atención.
Primero que nada: ¿Dónde piensan comprar?. ¿En Bolivia?, En qué departamento? ¿Que lugar?.
Ahora si es en Bolivia, ademas de reparar los requisitos básicos para la compra, le aconsejo siempre recurrir a un profesional abogado, que tenga proximidad con la documentacion, y que por lo mismo es el único que de forma expresa puede efectuar el diagnostico, exigir los requisitos, y calcular el gasto total del trámite. Sin embargo se me permita insertar un fragmento de un libro sobre contratos que vengo preparando, con el cual aspiro responder, de forma general, su inquietud. "II.- DE LA VENTA DE INMUEBLE.- Para la transferencia en venta de un inmueble, lote de terreno o casa, antes de la facción del contrato, es bueno reparar el cumplimiento de determinados requisitos, mismos que convengamos en llamar: REQUISITOS ELEMENTALES: 1.- Título registrado en Derechos Reales: Es el documento expedido por Derechos Reales que acredita la inscripción del derecho propietario sobre el inmueble; si la base para su inscripción fue una escritura, el título será esa misma escritura cuya inscripción real constará en sello correspondiente; si en cambio la base fue un documento privado, Derechos Reales expedirá el Testimonio/Título, donde trascrito constará: el documento privado base, los sellos correspondientes de la minuta, pagos de impuestos de transferencia, reconocimiento de firmas y otros, además del mismo registro.- 2.- Antecedentes Dominiales: decenales, treintenales: También llamada "la tradición", se denomina así a toda aquella referencia legal y técnica sobre el bien objeto del contrato, los títulos de los propietarios anteriores y otros que explican el derecho propietario, la individualización técnica del inmueble, su proceso de adquisición desde su propietario anterior (recordemos que inclusive cuando el propietario es originario, este es el Estado mismo).- a) El proceso de la adquisición: Esto es la relación de los pasos que se tuvo que seguir para la adquisición por el propietario vendedor del o los anteriores propietarios, con mención expresa de: A qué título lo adquirió, mediante qué instrumento (Escritura: Por ante qué notario, y en qué fecha), (Documento Privado de fecha tal, reconocido en sus firmas ante tal Juez de Mínima Cuantía y/o notario que corresponda); en que número de partida y fojas, y en qué libro de propiedad se halla registrado en Derechos Reales, además de la fecha de su inscripción, si la inscripción fue anterior al Folio Real; en el caso de que estuviera inscrito en el Folio Real, es decir si la inscripción se efectuó en el nombrado Folio, se debe hacer relación de su inscripción con el numero de matrícula y el asiento correspondiente, (Por ejemplo: "Inscrito en Derechos Reales bajo la Matrícula No. ______________, Asiento No. A-1, en fecha ___________ ").- b) Relación técnica del Inmueble, lote de terreno: Es decir la explicación de su extensión superficial, mediante escritura origen, superficie actual, ubicación (Ejemplo: Zona La Chimba, Av. Chaco No. 3351, de esta ciudad, etc); individualización del lote (ejemplo: Lote signado con el No. 2, Manzana No. ..., zona No. …, Distrito No. .... Sub distrito... etc.).- Si existiera una regularización anterior a cuya base la extensión superficial y/o los límites del lote de terreno, hubieran sufrido variación, por ejemplo: "En virtud a la Regularización aprobada por R. M. No. 254./2001, de fecha _____ etc.".- Algunos convienen en precisar tambien las medidas (Del perímetro: frente, fondo y laterales), Asi como el Código catastral.- c) Si existiera más de un antecedente: es menester describir también mayores datos y antecedentes en caso de haberlos. Por ejemplo: “Asimismo por escritura de _________ (Aclaración, ratificación de venta, sucesión hereditaria, cesión, etc.), según testimonio No. ___/____ extendido por ante notario _____________, en fecha _______________, registrado en Derechos Reales ________(a fojas o Matricula de Folio Real), en fecha _______________, etc.”.- En el caso de la Sucesión hereditaria es importante describir la fecha del Auto emitido por el Juez correspondiente, la relación de los porcentajes proporcionalmente fijados de los herederos si los hubiera, y la inscripción en Derechos Reales de este acto (Fojas, Partida, Libro, fecha y/o Matrícula, asiento y fecha de inscripción en el Folio Real).- 3.- Límites. A los fines de definir la real ubicación del inmueble a transferirse, es importante describir sus limites en forma expresa, para lo cual no solo es necesario reparar en la escritura o testimonio-título de propiedad del vendedor, sino en el plano del lote y demás elementos a contarse: Escritura de aclaración, complementación, cesión si hubieran; plano de regularización, plano de división, etc., y que permitan establecer los últimos límites que posee el inmueble (Por cuanto estos siempre pudieron haber sufrido modificación). Y si estos difieren de lo último registrado en Derechos Reales, en algunos casos conviene hacer relación de los anteriores límites y los actuales en base, seguramente al plano del lote y su última Resolución Municipal; Por ejemplo, en caso de diferir los limites de la escritura y el plano del lote, describir con las siguientes expresiones: “Los límites del Lote de terreno son: Según escritura: N____; S_____; E____ y O_____; etc.”; y en seguida: “Según plano: N____; S_____; E____ y O_____; etc.”.- 3.- Precio. El precio convenido para la venta, conviene describirlo, no solamente de forma numeral sino literal para que no se preste a confusión alguna, por ejemplo: “…por la suma libremente convenida de Bs. 45.000, (CUARENTA Y CINCO MIL 00/100 BOLIVIANOS) “. Los notarios de fe pública, al extender la escritura, por ley (Art. 24 Ley del Notariado) debe describir en forma literal las sumas y los términos sin compresión ni abreviaciones. Asimismo, se debe tener presente que el pago del impuesto a la transferencia (3 %), se tomará en cuenta sobre el monto del precio que se hubiera fijado si resultará mas alto que el consignado en la base imponible (Catastro); e inversamente, si el precio fijado en la minuta fuera menor que la base imponible, se aplicará esta última.- 4.- Vendedor(es) o apoderados. El vendedor o los vendedores, deben estar descritos con sus generales, ser hábiles por ley para contratar , y para el caso deben acompañar su documento de identidad en su original. Asimismo es menester cuidar que dicho(s) vendedor(es) es(son) el(ellos) mismo(s) sin lugar a la menor duda, que el(los) propietarios titular(es) del inmueble. (Cualquier diferencia; nombres, ejemplo: "Juan" por "José"; dos nombres por uno, ejemplo: "Juan José" por solo "José"; o los apellidos, o tan solo en las letras "b" labial por la "v" denti labial, etc. podría significar el que se confunda o se trate de otra persona).- Ahora en caso de que, por los propietarios, exista un apoderado vendedor, este debe estar muñido de un poder original o legalizado otorgado ante notario de fe pública. De forma detenida es preciso verificar el expreso objeto del mandato, donde en la parte principal refiera sin lugar a dubitación la transferencia en venta del bien (con su concreta descripción si por ejemplo el bien es un inmueble: lote de terreno, extensión superficial relación de su inscripción en Derechos Reales, etc.), y las facultades de recibir dineros, convenir montos y formas de pago que a veces se cree son implícitos, empero mas de una vez se ha otorgado poder para que, por ejemplo “solo se ofrezca en venta" (A menudo dicha oferta de venta es cumplida por inmobiliarias y otros, constituyéndose mas en una gestión de búsqueda o publicidad), lo cual no significa que estén facultados para en verdad transferirlos en venta a cualquier precio y al mejor postor, etc.- 5.- Certificado Alodial. Es la certificación expedida por la oficina de Derechos Reales respecto del estado hipotecario actual del inmueble.- En caso de una venta conviene reparar en el contenido de dicho certificado: que el inmueble este libre de toda carga o derecho señorial, vale decir, que no posea ningún tipo de gravamen, ni reserva pendiente: Anotación preventiva, Hipoteca, usufructo, patrimonio familiar, reserva, etc. Se acostumbra dar por valido dicho certificado (Particularmente por las instituciones financieras, para calificar a un crédito, etc.) por el tiempo de 15 días, pasado este tiempo, dichas instituciones solicitan una actualización de dicho certificado.- En los hechos, sabemos que no obstante la extensión de dicha certificación supongamos el día de hoy, horas después en el mismo día podrá registrarse un gravamen, o cambiar el nombre de los propietarios."
19/09/2009 10:43
Re: Consulta de documentos de compra-venta
